Les charges locatives et les taxes foncières : comment s’y retrouver ?

Les charges locatives et les taxes foncières sont deux éléments incontournables de la vie d’un propriétaire ou d’un locataire. Pourtant, il n’est pas toujours aisé de comprendre leurs mécanismes respectifs et leurs implications. Dans cet article, nous vous éclairons sur ces deux aspects importants de la gestion immobilière, afin que vous puissiez mieux appréhender vos droits et obligations en tant que bailleur ou locataire.

Les charges locatives : qu’est-ce que c’est et qui doit les payer ?

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses engagées par le propriétaire et liées à l’usage du logement ou aux services dont bénéficie le locataire. Elles sont ainsi mises à la charge du locataire, en vertu du principe selon lequel « celui qui utilise doit payer ». Ces charges peuvent être très variées : eau, chauffage, entretien des parties communes, etc.

Toutefois, pour être récupérables auprès du locataire, les charges doivent répondre à trois conditions :

  • Être prévues dans le contrat de bail ;
  • Correspondre à des dépenses réelles, justifiées par des factures ;
  • Rentrer dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Le règlement des charges peut être effectué de deux manières : soit par le versement d’une provision pour charges, qui donne lieu à une régularisation annuelle en fonction des dépenses réellement engagées, soit par le paiement direct des charges au fur et à mesure de leur exigibilité.

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Les taxes foncières : définition et modalités de paiement

La taxe foncière est un impôt local perçu par les collectivités territoriales (communes et départements) et dû par les propriétaires de biens immobiliers. Elle concerne à la fois les propriétés bâties (maisons, appartements, garages…) et les propriétés non bâties (terrains agricoles, mines…). La taxe foncière se compose de deux parts :

  • La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ;
  • La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

Le montant de la taxe foncière est déterminé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien immobilier concerné, qui est elle-même évaluée par l’administration fiscale. Cette valeur locative est ensuite multipliée par les taux d’imposition votés chaque année par les collectivités territoriales.

La taxe foncière doit être payée chaque année par le propriétaire du bien immobilier concerné. Toutefois, dans certaines situations, le propriétaire peut en répercuter tout ou partie sur le locataire. C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit d’un local commercial ou professionnel, où la taxe foncière peut être considérée comme une charge récupérable. Dans ce cas, le montant de la taxe doit là encore être prévu dans le contrat de bail.

La répartition des charges et des taxes entre propriétaire et locataire

En matière de charges locatives et de taxes foncières, il est important de bien distinguer les responsabilités respectives du propriétaire et du locataire. En effet, certaines dépenses sont à la charge exclusive du propriétaire, tandis que d’autres peuvent être récupérées auprès du locataire.

Parmi les charges incombant au propriétaire, on peut citer :

  • Les gros travaux d’entretien et de réparation (toiture, façade…) ;
  • Les travaux d’amélioration ou de mise aux normes (isolation thermique, accessibilité…) ;
  • Les honoraires de syndic pour la gestion de l’immeuble.
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De leur côté, les locataires doivent notamment s’acquitter :

  • Des charges récupérables (eau, chauffage, entretien des parties communes…) ;
  • De la taxe d’habitation et éventuellement de la taxe sur les ordures ménagères ;
  • Du paiement direct des prestataires pour certains services (entretien de chaudière individuelle…).

Dans tous les cas, il est essentiel que le contrat de bail précise clairement la répartition des charges et des taxes entre le propriétaire et le locataire, afin d’éviter tout litige ultérieur.

Les recours possibles en cas de litige

En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire sur la répartition des charges locatives ou des taxes foncières, plusieurs solutions s’offrent aux parties :

  • Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), qui est une instance gratuite et accessible aux bailleurs et aux locataires, pour tenter de trouver un accord amiable ;
  • Solliciter l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier, qui pourra conseiller les parties sur leurs droits et obligations respectifs ;
  • Engager une procédure judiciaire devant le tribunal compétent (tribunal d’instance ou tribunal de grande instance), si aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Afin de mieux comprendre les enjeux liés aux charges locatives et aux taxes foncières, il est important de bien se renseigner sur ses droits et obligations en tant que bailleur ou locataire. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel du droit pour vous accompagner dans vos démarches.